艳姐每次去广州出差，几乎每次必去的饭店就是——广州酒家点上一份当地特色的凤爪、虾饺、肠粉，别说有多美滋滋了。但是，后来艳姐从广州地产朋友那里听说，原来广州酒家不是什么美食集团旗下，而是属于当地人尽皆知的一家城投公司——广州城投实际上，广州很多的地标建筑，比如广州塔、海心沙、海心桥、流花展贸中心等，都是出自广州城投之手。关键是，这家城投公司，还曾驰援过恒大，足见其资金实力。和其他城投公司一样，广州城投也涉猎住宅领域，然而近期，其花巨资拿地后打造的住宅项目，却迎来了寒冬凌冽般的遇冷。今天艳姐就简单和大家聊聊广州城投，也欢迎大家在文末留言，发表您的看法和观点。01“爆冷”体质在今年6月初，广州城投打造的天禧项目入市。项目开盘后，广州城投还特地制作了一张海报，为自己鼓掌喝彩，海报上写着这么几个字：开盘劲销6.1亿！但真实情况是如何的？艳姐特地查了一下广州住建局阳光家缘数据，截至8月底，项目共取证261套房源，已售套数让人看了有点弹眼落睛：仅5套，去化率只有不足2%。虽然网签数据可能会有滞后，但是距离开盘已经过了两个月，还是这样的个位数，也说明项目确实有点遇冷了。时间倒回到去年3月，当时广州挂牌了一宗综合性用地，综合用地中的住宅部分，就是如今的天禧项目，这块综合用地的起拍价就超过44亿但是，这个地块不讨喜的地方就在于不单有住宅，还有政策住房、幼儿园等公建配套，还有难啃的商办业态。原本地块的计容面积就仅仅28万方，而在剔除了上述业态面积后，地块的可售住宅面积大概只有11万方。最终，这个高难度地块被广州城投以底价拿下。因为确实，不太可能再有其他市场化房企来拿这块地了。而且广州城投自己也曾披露过，加上政策性住房等配建成本，它要足足在项目打造上要花上百亿此前很多人也是对项目做过测算，觉得项目大概要卖到5.4万/㎡以上的价格才能保本。在项目还没有入市之前，曾经在坊间传出项目可能会卖到6-7万/㎡的吹风价，但实际开盘价格，却仅有4.7万/㎡甚至项目还联合某些渠道网站做过促销，推出了单价4.1万/㎡起的限量房源。可惜的是，在价格上让利这么多，最终项目的销量还是有点不忍直视。不单是这一个项目，广州城投打造的诸多住宅项目，都遭遇了去化难的问题。比如城投·领南府，入市近两年，也才网签了50套，仅占已拿证房源的不到13%。按照这样的销售速度，估计要40多年才能完成清盘；同样是广州城投打造的东园公馆，开盘已经一年多了，也才网签了9套，占总房源的不到4%。虽说广州城投有打造出超级地标的能力，但其住宅项目销售屡屡碰壁，也说明它还是有一些需要提升的地方。02广州城投的基因全国各地有很多城投公司，虽然承担了很多市政地标建设，打造了宏大磅礴的超级工程，但在住宅产品打造上，大家认真想想：是不是很少听到过哪家城投公司打造过爆品的？这很大程度上也是由于城投公司的定位和企业性质而决定的，或者直白点说，大多数城投公司都没有打造爆款住宅产品的基因。就拿广州城投来说，我们可以从以下几个维度来理解：首先，住宅业务并不是广州城投的拳头业务。要知道的是，广州城投成立于2008年，背后是官方背景持股， 这样的企业性质，也决定了其注定要为城市发展项目和一些兜底项目贡献自己的力量。官网显示其主要业务是城市建设服务、文商旅体、金融投资以及是新型基建，大多都是和城市发展有关的业务，在官网中也并没有明确提到住宅业务。2024年跟踪评级报告也披露了公司招拍挂住宅项目的销售情况，2022年住宅项目签约金额27.34亿，2023年的签约金额为28.13亿，而到了今年1-3月，其销售金额仅为0.99亿。说实话，广州城投这些年来销售规模，也只能算是蚁型房企的量级。其实从历年来广州城投的评级报告或者债券报告中可以看出，广州城投收入的主要来源是商业地产业务、其他销售与劳务业务，以及子公司广州水投和广州酒家贡献的收入。其实粤系房企在广州的住宅竞争，已经卷得非常厉害。可能也是因为术业有专攻，广州城投的专攻，或许就不是在住宅上，那就做好自己分内的事就可以。但是，如果偶尔有一些住宅项目或者综合项目要兜底，那就只好广州城投来上了。其次，广州城投部分项目的产品力，也是有点跟不上同行的节奏。就拿此次的天禧项目来说：建面约108㎡的户型，明显应该针对的是改善型客群，但广州城投却只能做到3房，其他房企同样的面积段，都可以做到4房。更让人觉得有点尴尬的是，2+1房中的1房，居然做在了入户门这里，私密感也比较差。还有很多人吐槽，这个户型的利用率并不高，周边某房企的建面约89㎡的户型，也可以做到3房2卫的设置。再加上整个户型缺角太多不完整，让很多购房者望而却步。广州城投假使真的想要打造出爆款产品，就不得不在户型打造上多下点功夫。第三，广州城投诸多项目都有“拖延症”，从最开始的拿地到最终开盘，时间跨度比较长。譬如东园公馆项目所在地块是在2020年拿下的，如果能像很多其他央国企的速率一样，在1年内入市，也就是2021年入市，那个时候行业还没有进入深度调整期，那时入市估计销量也不会太差。然而，广州城投却磨洋工，整整磨了3年左右的时间，到2023年才入市，最终销售的结果可想而知。甚至广州城投还有一个项目叫天赋壹号，明明是2015年拿下的地块，直到去年才入市，整整磨了8年的时间。如果要做时间的朋友，花大量的时间打造经典的产品，最终打造出来的产品获得市场的认可，那自然可以理解。然而广州城投花了这么多时间，却并没有打造出获得极大市场反响的作品。反而会让人觉得这些时间成本白白耗费了，错过了入市的黄金期。最后，广州城投的营销，相对于其他房企来说，还是有诸多有待提高的地方。这一两年来，艳姐也越发看到很多央国企都在项目营销上，加大了马力 ，各家房企在产品系、实景示范区、售楼处等各个层面，都在进行创新营销。而广州城投，这些年来似乎很少在住宅上有迭代性的营销动作，给人的感觉还是原地踏步。营销的创新和突破，实际上也是大多数城投公司共同面临的课题。在经历了多个项目的遇冷后，估计广州城投也已经看到了自己面临的挑战。期待后续广州城投能够在产品打造、营销打法、运营节奏上进行迭代和升级，带来真正震撼市场的作品。03和恒大的“姻缘”这些年来，我们也看到有诸多央企以及地方国企开始接手恒大项目，驰援恒大，而广州城投对于恒大来说，则是至关重要的“白武士”，它对恒大的驰援，几乎每次都是大手笔。比如早在2020年，广州城投就以100亿元入股恒大地产，持股4.8%，来缓解恒大的流动性危机，广州城投也就此成为了恒大的第三大股东。不仅如此，广州城投还接盘了此前恒大的庙头村旧改项目：这个旧改项最开始是恒大参与打造，但由于后来恒大暴雷，这个旧改项目也陷入了停摆。时间来到2022年4月， 恒大成功稀释了在庙头村项目的股权，广州城投成为了旧改项目的主导者。庙头村旧改项目规模也是非常庞大，建设用地面积约68公顷，总建筑面积约168万平方米，预计投资——近300亿元如果没有强大的资金势能和资源整合能力，广州城投根本就不会扛下如此高难度的重磅项目。到这里还没有完，大家还记得此前凭借许家印奇葩的设计理念，而成功出圈的恒大足球场吗？这个地块是在2020年4月，恒大以底价约68亿拿下，当时据说将耗资120亿，打造容纳10万人的足球场。其金色荷花的外形，也被很多人吐槽为“番金莲”。只是好景不长，伴随着恒大危机，“番金莲”最终夭折。在2022年10月，广州城投接手了这个备受争议的项目。2023年2月，广州城投把这个项目命名为广州足球公园。项目设计方案一出来，就广受好评：据说设计灵感是来自南越王墓透雕龙凤纹重环玉佩，以及传承了两千多年的国家非物质文化遗产——广州牙雕。艳姐觉得这样的设计理念和艺术质感，不知道比恒大高级了多少个档次。在商业领域，任何的投资都讲究一个回报。可惜的是，这几年来，恒大的财务情况并没有出现明显好转， 对持有的恒大地产股权持续计提资产减值损失。根据联合资信的跟踪评级报告，截至2023年底，广州城投对恒大地产股权投资累计计提减值90亿元，对恒大地产的股权投资余额为10亿元，存量投资类资产仍面临减值风险。广州城投此前也是计划通过和恒大合作开发庙头村项目，来化解该股权投资风险。截至2023年底公司（合并口径）已投资15.96亿元用于庙头村项目前期拆迁，但该项目投资周期长，未来收益存在一定不确定性。另外还有一点不得不提，就是广州城投面临的盈利挑战，根据此前相关报告指出：虽然广州城投这两年来营收有所增长，但2022年、2023年的归母净利润则分别为-4.73亿元、-11.81亿元，已连续两年亏损。不得不承认，增收不增利是时下很多城投房企都会面临的问题，对于广州城投来说，要想在未来实现永续发展，就必须要进一步提高自己的盈利水平。最后，艳姐想要表达的是：我们也看到诸多城投公司爆雷，或者发展陷入瓶颈，也说明诸多城投公司确实有一些需要改进的地方，比如投资眼光、产品打造、盈利能力等等。但一个城市的良性发展，确实离不开像广州城投这样的企业添砖加瓦和力量贡献。也期待后续广州城投能够实现更高质量的发展。关于今天的文章，您有什么观点想和艳姐分享，欢迎在文末留言评论。主编：张艳责编：marl本文仅代表作者个人观点，部分图片来自网络，不为商业用途，如果侵犯，敬请作者与我们联系我们建立了“地产人言交流群”

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